김해 율하구관동지구 도시개발사업 본격 추진
김해시의 '율하구관동지구 도시개발사업'이 도시계획·경관 공동위원회의 심의를 통과하여 본격적으로 추진될 예정이다. 경남개발공사는 지난 24년 7월, 이 지역의 도시개발구역 지정과 개발계획 수립안이 의결되었다고 밝혔다.
이 사업은 경남개발공사와 김해시도시개발공사가 협력하여 난개발을 방지하고 체계적인 도시개발을 목표로 하는 공영개발 방식이다. 사업지는 김해 율하1지구 남측에 위치하며, 총 면적 27만 2000㎡로 주거용지, 공원 및 녹지, 학교용지가 포함된 구조로 개발된다.
특히, 약 3100세대 규모의 주거단지가 포함되어 주민들에게 쾌적한 생활 환경과 개선된 교육 인프라를 제공할 것으로 기대된다. 이러한 개발은 김해시의 지속 가능한 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
특히 초등학교 부지를 포함하여 학생들의 교육과 통학 여건을 개선하는 데 중점을 두었다. 공기업으로서의 공익적 역할도 강조되었다.
더불어 김해 용두지구 도시개발사업과의 연계를 통해 장유지역의 교육 여건과 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
율하구관동지구 도시개발사업 전략환경영향평가 주요 내용
계획의 배경과 목적
김해시는 지난 10년 동안 연평균 5.84%의 높은 인구 증가율을 보이며 새로운 주택용지의 필요성이 계속해서 제기되고 있다.
이러한 상황을 반영하여 율하구관동지구는 난개발을 방지하고 체계적인 도시 개발을 위한 선도적인 모델로 기획되었다. 이 사업의 주된 목적은 김해시의 도시계획 체계에 부합하면서도 지속 가능하고 균형 잡힌 도시를 조성하는 것이다.
계획 개요와 입지 분석
사업지는 경상남도 김해시 율하동 455번지 일원으로, 총 면적은 266,054㎡에 이른다. 북쪽에는 남해제2고속지선과 지방도 1020호선이 지나고 있으며, 남쪽으로는 남해안대로와 연결되어 있어 부산과 창원으로의 접근성이 매우 우수하다.
또한, 이 지역은 김해장유지구와 율하지구를 포함한 대규모 주거단지의 중심축에 위치하고 있어, 지속적인 인구 유입과 신규 주택 수요가 예상되는 핵심 지역으로 평가받고 있다. 이러한 장점 덕분에 앞으로의 발전 가능성이 기대된다.
도시관리계획과 토지이용계획
사업지구는 자연녹지지역에서 주거지역과 준주거지역으로 변경되며, 4개의 공동주택 블록과 단독주택용지로 구성된다.
계획지구 내 소하천과 연결된 환경친화적인 설계와 공원 및 녹지 배치를 통해 쾌적한 주거 환경을 조성하는 것을 목표로 한다.
기반시설과 환경 보호
공원 및 녹지 조성은 굴암산과 계획지구를 연결하는 그린 네트워크를 통해 생태적 가치와 주민의 편의성을 높인다.
또한, 신리천은 자연형 하천으로 복원되어 시민들에게 여가와 자연 체험 공간을 제공한다.
저지대에 설치된 저류시설은 침수 피해를 방지하며 공원과의 연계로 활용도를 더욱 높인다.
김해 율하신도시, 구관동지구의 미래
김해 율하구관동지구 도시개발사업은 난개발 방지를 넘어 체계적인 주거단지 조성과 기반시설 확충으로 도시 발전에 기여할 것으로 기대된다. 이 사업은 단순한 주택공급을 넘어 지속 가능한 도시환경과 지역 발전을 목표로 하고 있다.
지역 주민들은 향상된 주거와 교육 인프라 덕분에 삶의 질이 개선될 것이며, 김해시 전체의 균형 발전을 이끌어낼 것으로 예상된다. 이러한 개발이 김해시의 미래에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
일부 전문가들은 부정적인 시각을 내비치고 있다. 장유와 율하 신도시의 일부 단지들은 준공 후 시간이 지나면서 노후화가 진행되고 있어, 신규 아파트에 대한 수요는 여전히 존재하지만, 최근 분양가 상승으로 인해 김해 지역에서는 미분양과 마이너스 프리미엄 사례가 늘어나고 있다. 이로 인해 시장의 변화에 대한 우려가 커지고 있다.
아파트의 과도한 공급에 대한 우려는 시장의 불안 요소로 작용할 가능성이 있다. 특히, 신규 주택의 과잉 공급은 기존 주택 시장의 가격 하락을 초래할 수 있으며, 이는 주택 소유자들에게 경제적 부담을 안길 수 있다는 지적이 제기되고 있다.
이에 따라 김해 율하구관동지구의 도시개발사업이 긍정적인 효과를 발휘하기 위해서는 분양가의 안정화와 함께 지역 내 주택 수급 상황을 면밀히 검토하는 균형 잡힌 정책적 접근이 필요할 것이다.
아래는 율하구관동지구 도시개발사업의 전략환경영향평가 내용이다.
율하구관동지구 도시개발사업 전략환경영향평가
제2장 계획의 개요
2.1 계획의 배경 및 목적
가. 계획의 배경
1) 신규 주택용지 확보
- 김해시는 최근 10년간(2011~2021년) 연평균 5.84%의 인구증가로, 2021년 12월 기준 553,719인으로 『2035년 김해도시기본계획(2021.03.)』에서 제시하고 있는 2035년 인구계획 지표의 약 82.2%에 다다랐으며, 계획지구가 속한 남부생활권의 경우 2035년 전체인구의 약 28.0% 이상이 거주할 것으로 예상됨에 따라 신규 주택용지의 확보 필요성이 제기되고 있다.
2) 계획적‧체계적인 도시개발 선도 모형 필요
- 계획지구가 속한 율하동 일원은 택지개발에 의한 신도시로서 현재 공동주택건설사업 진행 중인 율하2지구, 장유 내덕지구, 신문‧신문1지구 도시개발사업 등과 유통단지 입지 등으로 지속적인 인구증가가 예상됨에 따라 개발압력이 매우 높은 지역으로, 이와 연계한 계획적이고 체계적인 도시개발사업의 추진이 필요하다.
나. 계획의 목적
- 김해 율하택지개발지구 일원의 미개발 지역의 난개발 방지 및 계획적 개발을 통해 쾌적한 정주환경을 조성하고자 하며,
- 김해시 도시계획 체계에 부합하고, 무질서한 도시확산 방지를 위해 공영개발방식(수용 또는 사용방식)에 의한 합리적이고 체계적인 토지이용계획 수립을 통해 도시 전체의 균형적인 개발 및 지속가능하고 건전한 도시 조성을 목적으로 하였다.
2.3 계획의 내용
가. 계획의 개요
| 구분 | 내용 |
| 계획의 명칭 | 김해 율하구관동지구 도시개발사업 |
| 공간적 범위 | ◦ 위치: 경상남도 김해시 율하동 455번지 일원 (<그림 2.3-1> 참조) |
| | ◦ 면적: 266,054㎢ |
| 시간적 범위 | ◦ 사업기간: 도시개발구역 지정일 ~ 공사완료 공고일 |
| | ◦ 기준년도: 2022년 |
| | ◦ 목표연도: 2027년 |
| 사업시행자 | ◦ 공공시행: 경남개발공사, 김해시도시개발공사 |
| | * 김해시, 경남개발공사, 김해시도시개발공사 간 양해각서 체결 (2016.07.19.) |
| | * 경남개발공사, 김해시도시개발공사 간 공동시행협약체결 (2018.02.) |
| 사업시행방식 | ◦ 『도시개발법』에 따른 수용‧사용방식 |
| 승인기관 | ◦ 김해시 |
나. 광역입지여건 분석
- 본 계획지구는 경상남도 김해시 율하동 455번지 일원으로서, 김해장유 택지개발지구, 김해율하 1‧2지구와 인접해 있으며, 김해시청으로부터 남측 약 10㎠ 지점에 위치한 장유부도심 지역이다.
- 계획지구 북측 3㎠ 지점에 장유I‧C가 입지하여 남해제2고속지선으로의 접근이 가능하며, 지방도 1020호선을 통해 창원시로 접근이 가능하고 계획지구 남측으로 남해안대로가 개통되어 부산시 역시 접근성이 있으며, 북측으로 율하지구 간선도로(율하로)와 접하는 등 주요도로와 연계되어 있어 교통여건이 매우 양호한 상황이다.
- 계획지구 주변 김해장유지구, 율하지구, 율하2지구, 장유 내덕지구, 신문‧신문1지구 도시개발사업 등 대규모 택지개발사업 주택단지의 중심축 상에 입지하고 있어 지속적인 인구유입에 따른 신규주택 공급이 필요한 실정이다 (<그림 2.3-2> 참조).
라. 도시관리계획 및 기본계획 현황
1) 도시관리계획 현황
- 계획지구 전체가 용도지역상 자연녹지지역이나, 김해 율하지구 지구단위계획구역을 일부 포함하고 있는 것으로 조사되었다(<표 2.3-3> 및 <그림 2.3-3> 참조).
<표 2.3-3> 도시관리계획 현황표
| 구분 | 면적(㎡) | 구성비(%) |
| 자연녹지지역 | 266,054 | 100.0 |
2) 도시기본계획
- 본 계획지구는 <그림 2.3-3>과 같이 『2035년 김해도시기본계획』상 보전용지이며, 남부생활권에 해당한다.
- 남부생활권 내 단계별 계획(1단계) 시가화예정용지에 기 반영되어 있는 것으로 조사되었다.
바. 도시관리계획 결정(변경)
1) 용도지역 (<표 2.3-5~6> 및 <그림 2.3-4> 참조)
| 구분 | 기정 | 증감 | 변경 후 | 비율(%) |
| 계 | 266,054 | - | 266,054 | 100.0 |
| 주거지역 | - | 증)217,121 | 217,121 | 81.6 |
| ◦ 제1종일반주거지역 | - | 증)19,993 | 19,993 | 7.5 |
| ◦ 제3종일반주거지역 | - | 증)168,431 | 168,431 | 63.3 |
| ◦ 준주거지역 | - | 증)28,697 | 28,697 | 10.8 |
| 녹지지역 | 266,054 | 감)217,121 | 48,933 | 18.4 |
| ◦ 자연녹지지역 | 266,054 | 감)217,121 | 48,933 | 18.4 |
용도지역의 결정 및 변경에 대한 조서가 있다.
결정 또는 변경 사유는 <표 2.3-6>을 참고하면 된다.
| 도면표시번호 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률(%) | 결정(변경) 사유 |
| ① | 자연녹지지역 → 제1종일반주거지역 | 19,993 | 180 | 김해 율하구관동지구 도시개발사업 시행에 따라 단독주택 등 조성을 위해 용도지역 변경 |
| ② | 자연녹지지역 → 제3종일반주거지역 | 168,431 | 270 | 김해 율하구관동지구 도시개발사업 시행에 따라 단독주택 등 조성을 위해 용도지역 변경 |
| ③ | 자연녹지지역 → 준주거지역 | 28,697 | 400 | 김해 율하구관동지구 도시개발사업 시행에 따라 단독주택 등 조성을 위해 용도지역 변경 |
| ④ | 자연녹지지역 | 48,933 | 100 | 김해 율하구관동지구 도시개발사업 시행에 따라 단독주택 등 조성을 위해 용도지역 변경 |
사. 계획인구 및 주택배분계획
- 계획지구 주택건설계획으로는 단독주택 8,289㎡(용적률 180%), 공동주택 137,876㎡(용적률 250%)으로, 공동주택은 4개 블록으로 분양 및 임대로 공급할 계획이다 (<표 2.3-11> 및 <그림 2.3-7> 참조).
아. 토지이용계획(안)
1) 주거용지
- 계획지구 인접지역의 밀도를 고려하여 계획하고, 계획지표 및 주택유형별‧규모별 배분기준을 고려하여 계획
- 계획지구 남측 도시자연공원(굴암산)과 신리천, 구관동천 등 소하천과 연계한 환경친화적 주택단지 조성
- 단독주택용지는 동측 중앙부에 계획하고 주변에 공원 및 녹지를 계획하여 주거환경 보호
- 공동주택용지는 서측으로 집단배치하고, 일부 동측으로 배치하여 다양한 유형의 주택공급
- 기존 인접 주택지와 연계된 양호한 주거단지 조성 (<표 2.3-12> 참조)
2) 준주거시설용지
- 준주거시설용지는 주민의 이용편의 및 효율성 제고를 위하여 공동주택용지 인근 및 대로변 측으로 이용권 내 배치함으로써 근린주구별 중심성 부여 (<표 2.3-12> 참조)
3) 기반시설용지
- 설정된 계획지표를 기준으로 이용권을 고려하여 배치함으로써 거주민의 이용편의 도모
- 주차장은 준주거시설용지 및 단독주택용지에 확보하여 시설이용자의 편의성 제고
- 공원 및 녹지는 기존의 식생과 지형적 여건, 이용인구 규모, 환경여건 등을 고려하여 적정 배치하고, 굴암산‧계획지구‧율하택지지구 연계가 가능한 그린네트워크 형성
- 소하천(신리천)은 최대한 자연형으로 계획하여 시민들의 다양한 활동 및 자연체험을 할 수 있는 공간으로 조성
- 저류시설은 공원에 연접하고 저지대에 계획하여 유사시 침수피해 방지토록 적정규모로 계획 (<표 2.3-12> 참조)
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