해운대 삼호가든 투자, 우동1구역 재건축 조합의 분양 및 감정평가 정보 및 시공비에 대해 알아보기
부산 해운대구 우동 삼호가든(우동 1구역) 재건축 사업의 일반분양가가 3.3㎡당 4900만 원으로 책정되었다. 이는 84㎡ 크기의 아파트가 약 16억 7000만 원에 달하는 것을 의미한다. 24년 4월에 재건축 사업이 시작된 이후, 사업이 빠르게 진행되고 있으며, 이로 인해 부동산 시장에서의 관심이 높아지고 있다. 해운대 삼호가든 재건축 사업은 우동 지역의 부동산 시장을 활성화시키는 데 큰 역할을 할 것으로 전망된다.
재건축 조합의 분양가 산정
삼호가든 재건축 조합이 최근 종전자산평가액 통지문을 조합원들에게 발송했습니다. 일반 세대의 일반분양가와 조합원 분양가는 각각 3.3㎡당 4900만 원과 3900만 원으로 추정되었습니다. 이 금액으로 분양가가 확정된다면 84㎡ 크기의 조합원 분양가는 약 13억 3000만 원이 될 것으로 예상됩니다. 또한, 펜트하우스 및 테라스 세대의 경우에는 일반분양가가 3.3㎡당 5500만 원, 조합원 분양가는 4400만 원으로 산정되었습니다. 이러한 분양가 추정액을 토대로 조합원들은 재건축에 대한 결정을 내리게 될 것으로 보입니다.
조합원 분담금과 감정평가액
삼호가든은 공급 면적 103.65㎡, 전용 면적 84.69㎡로, 공급/전용 면적은 각각 31.35평, 25.61평이다. 감정평가액은 9억 대의 예상되며, 현재 84타입 매물 호가는 9.5억 원부터 시작하여 거의 감정가 수준으로 판단된다.
감평가와 권리가액이 9억 대인 상황에서 조합원 분양가가 13억 원대인 점을 고려하면, 추가 분담금은 약 4억 원으로 예상된다. 이는 추후 시공비와 사업비에 따라 변동 가능성이 있다. 따라서, 삼호가든 투자자의 승리자는 20년 전 5억대로 매수하여 진입한 경우일 것으로 판단된다. 이전에는 어디에서든 상당한 수익을 올릴 수 있었을 것이다.
일반분양가와 시장 수용성
13억원대의 조합원 분양가는 현재 시세와 비슷한 것으로 알려져 있습니다. 조합원들은 재건축을 통해 시세 수준의 아파트 가격을 지불하고 입주하게 될 전망입니다. 그러나 일반 분양가 16억 원대가 시장에서 받아들여질지는 아직 미지수입니다. 현장 조성, 철거 후 몇 년이 지난 후에 분양이 이뤄질 때 부동산 시장 상황은 어떨지 예상이 어렵습니다.
전문가들은 조합원들이 분담금을 어떻게 수용하는가가 사업 진행 속도를 결정할 것으로 예상하고 있습니다. 감정평가액이 나오고 관리처분절차를 거친 후에야 정확한 분담금 규모를 파악할 수 있겠지만, 정비업계에서는 84㎡ 기준으로 수평 이동 시 최소 3억 원 이상의 분담금이 발생할 것으로 전망되고 있습니다. 이는 현재의 예상 금액은 증가된 시공비와 예비비를 포함한 금액이라고 할 수 있습니다.
시공사 선정과 공사비 상승, 비례율
2021년 3월, 우동 1구역 재건축 시공사인 DL이앤씨가 제안한 입찰가 기준으로 총 공사비는 약 5500억 원이었으며, 3.3㎡당 공사비는 609만 5000원으로 결정되었습니다. DL이앤씨는 이번 프로젝트를 통해 우동 1구역 단지명을 '아크로 원 하이드'로 명명하고, 강남의 신화를 이어가겠다는 의지를 밝혔습니다.
그러나, 최근 3년간 시공비가 상당히 증가하고 있습니다. 현재 아크로급 하이엔드 건축비는 최소 평당 800만 원에서 900만 원 이상으로 고려되고 있습니다. 이에 우동1 재건축 프로젝트는 일부 고급화 요소를 삭제하고, 보수적으로 평당 시공비 900만 원 이상을 기준으로 접근하는 것이 바람직합니다. 시공비가 증가하면 사업비 역시 증가하고, 결과적으로 비례율이 낮아지게 됩니다. 이러한 비례율은 단순한 숫자놀음에 불과하며, 추가적인 정보는 블로그 포스팅을 통해 확인하실 수 있습니다.
결론
삼호가든 재건축 사업은 높은 일반분양가와 조합원 분담금으로 인해 조합원의 수용 여부가 관건이 될 전망이다. 우동1구역 삼호가든 재건축은 향후 관리처분절차와 감정평가액 발표를 통해 구체적인 분담금이 확정되면, 사업의 진행 속도가 결정될 것으로 보인다.
재건축이 된다면, 한동안은 아크로원하이드가 센텀일대 대장노릇을 할 것은 분명하다. 그나마 부산시내에서 사업성이 나오는 S급 중층 재건축이 이정도이다. 해운대, 수영구, 동래구 일부 지역을 제외한 대부분의 곳들은 추후 수년간 재건축의 희망이 없어 보인다.
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