부산 미분양 대폭 증가, 건설업체 자금사정 악화로 인한 현황 소개 및 2024년 4월 미분양주택 상황 소개
부산의 주택시장이 어려움에 직면하고 있는 가운데 건설업체들도 힘든 상황이라는 소식이다. 한국은행 부산본부에 따르면, 올해 1~4월 건축 착공면적이 전년 대비 23.7% 감소한 것으로 나타났다. 주거용 건물은 34.1%, 상업용 건물은 29.9% 줄었다고 한다. 부산 지역에서는 주택가격 하락과 미분양 증가로 인해 건설업체들이 자금사정이 악화되고 있어 어려운 상황이 지속되고 있는 것으로 보인다.
주택가격 하락과 미분양 증가
부동산 시장에서의 미분양 주택 문제가 심각해지고 있는 가운데, 부산지역에서도 미분양 주택 수가 급증하고 있다. 건설업체의 자금난과 공사대금 수령 지연으로 인해 미분양 주택이 크게 늘어나고 있는 상황이다. 특히, 부산시내 미분양 주택수는 약 4,566세대로, 그 중에서도 남구 미분양세대가 1,198세대로 상당한 비중을 차지하고 있다.
남구 우암동에 위치한 해링턴 마레의 경우, 1,382세대를 분양했으나 초기 계약률이 13%에 불과한 것으로 나타났다. 그 결과 4월 말 기준으로 미분양 주택이 1,198세대로 남아있는 상황이다. 최근 소식으로는 우암1구역 해링턴 마레의 중도금 대출이 실행된다는 소식이 전해졌는데, 조합원 세대를 포함한 분양수가 전체의 70% 이상이라는 점에서 일정 수준의 계약이 이뤄지고 있는 것으로 보인다.
부동산 시장의 미분양 주택 문제는 건설업체와 구매자 양측에 영향을 미치고 있는 만큼, 적극적인 대책 마련이 시급해 보인다. 미분양 주택의 증가세가 이어지는 가운데, 효과적인 대책 마련이 시급한 상황임을 인지해야 할 것이다.
수영구 미분양세대 중 294세대는 모두 미분양으로, 계약률 0%의 충격적인 현장이다. 이어서 금정구 더샵 위버시티 171세대 미분양도 발표되었다. 향후 양정 두산, 범일 이편한, 양정 롯데캐슬, 동래 대광, 범일 써밋, 엄궁 더샵 등 다수의 미분양 단지가 추가될 예정이다. 5월말 통계 발표가 더욱 충격적일 전망이다.
부산시 전체 미분양 현황
| 전월 (4.15) | 당월 (4.30) | |
| 총계 | 1,307 | 4,566 |
| 전용 40㎡ 이하 | 136 | 146 |
| 전용 40-60㎡ | 1,768 | 1,256 |
| 전용 60-85㎡ | 2,629 | 1,824 |
| 전용 85㎡ 초과 | 33 | 33 |
부산시 구별 미분양 세부 현황
| 구/군 | 전월 (4.15) | 당월 (4.30) | 증감 | 전용 40㎡ 이하 | 전용 40-60㎡ | 전용 60-85㎡ | 전용 85㎡ 초과 |
| 중구 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 서구 | 32 | 32 | 0 | 0 | 0 | 14 | 18 |
| 동구 | 411 | 411 | 0 | 49 | 350 | 9 | 3 |
| 영도구 | 22 | 22 | 0 | 0 | 0 | 22 | 0 |
| 부산진구 | 591 | 565 | -26 | 1 | 138 | 426 | 0 |
| 동래구 | 132 | 132 | 0 | 0 | 53 | 79 | 0 |
| 남구 | 56 | 1,254 | 1,198 | 12 | 537 | 701 | 4 |
| 북구 | 123 | 122 | -1 | 0 | 28 | 94 | 0 |
| 해운대구 | 253 | 237 | -16 | 0 | 20 | 214 | 3 |
| 사하구 | 428 | 428 | 0 | 0 | 244 | 184 | 0 |
| 금정구 | 249 | 419 | 170 | 5 | 183 | 230 | 1 |
| 강서구 | 12 | 12 | 0 | 0 | 0 | 12 | 0 |
| 강서구(경자청) | 2 | 2 | 0 | 0 | 2 | 0 | 0 |
| 연제구 | 80 | 73 | -7 | 0 | 49 | 24 | 0 |
| 수영구 | 355 | 355 | 0 | 10 | 50 | 293 | 2 |
| 사상구 | 495 | 484 | -11 | 59 | 114 | 311 | 0 |
| 기장군 | 18 | 18 | 0 | 0 | 0 | 16 | 2 |
건설업체의 자금사정 악화
부산 지역 건설사의 재무제표 분석 결과, 공사미수금이 증가해 부채 비율과 대출 연체율이 높아졌다. 특히 비은행 금융기관의 대출 연체율은 4.34%로 상승했다. 최근 시공능력평가 상위 건설사들이 부도 처리되는 사례도 나타났는데, 익수종합건설과 남흥건설이 대표적이다. 이러한 현상은 부동산 시장의 불안정성과 경기 침체로 인한 영향으로 분석된다. 부산 지역 건설사들은 재무 건전성을 유지하고 신중한 경영이 요구된다.
대응 방안
한국은행 부산본부는 건설업체의 자금사정 악화로 인한 부정적 영향 방지를 위해 지자체와 중앙정부가 적극 대응해야 한다고 강조했습니다. 특히, 재개발·재건축 사업장에서의 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증액 분쟁 해결이 시급한 과제로 언급되었습니다. 지자체와 중앙정부는 도시정비계획 재조정과 부실사업장에 대한 프로젝트파이낸싱 대출 구조조정을 신속히 이행해야 한다는 요구가 있습니다. 이러한 노력을 통해 지역 금융 상황에 부정적인 영향을 최소화할 수 있을 것으로 기대됩니다.
결론
부산 지역 건설업체의 자금사정 악화는 주택시장과 지역경제에 큰 영향을 미칠 수 있다. 이를 해결하기 위해서는 지자체와 중앙정부의 적극적인 대응이 필요하며, 도시정비계획과 프로젝트파이낸싱 대출 구조조정 등의 조치가 중요하다.
하지만 최근 오른 원자재로 인한 분양가 상승으로 지방 미분양 주택수는 늘어날 것이고 상당한 수준의 기준금리, 스트레스 DSR 도입 등의 규제로 인해 지방 부동산 시장의 한계는 있어보인다.
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