해운대 그린시티 재건축 길 열리나? 지방 노후계획도시 정비사업 선도지구 협의
정부는 2025년부터 지방 노후계획도시 정비사업을 본격적으로 추진할 계획이다. 이 사업의 주요 정비 대상에는 부산 해운대와 대전 둔산지구가 포함되어 논의되고 있다.
국토교통부는 1월 15일에 열린 ‘노후계획도시 정비 지원기구 점검회의’를 통해 이러한 내용을 발표했다. 이번 정비사업은 지방 도시에 새로운 활력을 불어넣는 정책으로 주목받고 있다.
지방 노후계획도시 정비사업의 방향
국토교통부는 1기 신도시를 중심으로 한 선도지구 특별정비계획을 지속적으로 추진하고 있으며, 이를 지방의 노후 계획도시로 확산할 예정이다. 특히 부산 해운대는 노후된 중층 주거단지가 많아 정비의 필요성이 꾸준히 제기되고 있다. 대전 둔산과 인천 연수도 선도지구 후보로 검토되고 있다.
지난 2024년 11월 말, 국토교통부는 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌 등을 포함한 1기 신도시 재건축 선도지구 13개 구역에서 총 3.6만 호를 선정하여 발표하였다. 이러한 정비 사업은 주거 환경 개선과 함께 지역 발전에 기여할 것으로 기대된다.
2025년에는 여러 주요 사업 계획이 진행될 예정이다.
첫째, 선도지구 지정 협의가 부산과 대전 등 지방 주요 도시를 대상으로 기본계획을 마련하며 추진된다.
둘째, 미래도시펀드를 조성하여 정비사업에 필요한 재원을 마련하기 위한 금융 지원이 확대될 예정이다.
셋째, 디지털 인증 서비스 도입을 통해 정비사업의 동의율 확인 및 절차 간소화를 위한 시범 운영이 실시된다.
지방 도시의 정비사업은 주민들의 생활환경 개선뿐만 아니라 지역 경제 활성화에도 중요한 역할을 한다.
1기 신도시와 중층 재건축 사례, 갈등과 교훈
최근 1기 신도시와 중층 재건축 사업에서는 시공비 상승으로 인해 여러 갈등이 발생하고 있어 상황이 그리 긍정적이지 않다.
서울 서초구의 신성빌라 재건축 사례를 살펴보면, 시공사와 조합 간의 공사비 인상 문제로 사업이 중단된 상황이다. 시공사 측은 원자재와 인건비 상승을 이유로 공사비 인상을 요구했지만, 조합이 이를 수용하지 못하면서 갈등이 계속되고 있다.
또한 인천 계양구 작전우영아파트의 재건축 사업에서도 조합원 분담금 부담과 공사비 증액 문제로 조합 내부 갈등이 심화되었고, 결국 기존 시공사와의 계약이 해지되는 사태가 발생했다.
해운대 우동 삼호가든 재건축도 유사한 사례로, 이러한 상황들은 분담금 증가와 사업성 부족으로 인해 정비사업이 장기화되거나 무산될 가능성이 있음을 보여준다. 이러한 문제들은 앞으로의 재건축 사업에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
해운대 그린시티 재건축의 도전 과제
해운대 그린시티 재건축은 부산의 대표적인 노후계획도시 재건축 사례로 주목받고 있다. 그러나 특별법의 한계와 사업성 부족 문제로 인해 실질적인 추진에는 여러 난관이 예상된다.
첫째, 높아진 시공비와 분담금 부담은 조합원 동의율 확보에 큰 걸림돌이 될 수 있다. 따라서 조합원들의 이해를 돕고 합리적인 분담금 체계를 마련하는 것이 중요하다.
둘째, 광역교통망과 생활 인프라의 확충이 필요하다. 이는 단순한 주거환경 개선을 넘어 도시 경쟁력을 강화하는 방안으로 작용할 것이다.
셋째, 민간 참여와 공공 지원의 조화가 필수적이다. 민간 자본 유치와 정부의 지원책 간 균형을 이루는 것이 성공적인 재건축 추진에 중요한 요소로 작용할 것이다.
노후계획도시 특별법의 실효성에 대한 논란이 일고 있다. 이 법안은 부산, 인천, 대전 지역의 지방 노후신도시 재건축에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 특별법이 용적률 종상향으로 재건축이 가능하다고 언급되지만, 실제로는 '용적률 최대 150% 완화'라는 제한적인 내용에 그친다.
게다가 완화된 용적률의 최대 70%는 공공기여로 환수해야 하므로, 사업성이 크게 축소되는 구조적 문제가 있다. 이러한 점에서 기본계획 수립에만 수년이 소요될 것으로 예상되며, 현실적으로 당장 효과를 기대하기 어려운 상황이다. 따라서 이 특별법의 실효성에 대한 의문은 계속해서 제기될 것으로 보인다.
해운대 신도시의 대부분이 2종 일반주거지역으로 설정되어 있다는 점은 상당한 제약 요인으로 작용하고 있다. 특별법을 적용해 용적률을 최대한으로 완화하더라도, 공공기여를 제외한 실질적인 수익을 낼 수 있는 용적률은 매우 제한적이다. 증가한 세대 중 40%는 공공기여로 환수되기 때문에 사업성 확보에 많은 어려움이 따른다.
이러한 상황은 조합원들에게 막대한 분담금 부담을 안길 수 있다. 1.1~1.2대 1 수준의 재건축 사업은 경제적인 이점이 크지 않아, 일부 단지는 사업 포기나 리모델링으로 방향을 전환할 가능성이 높아 보인다.
따라서, 노후계획도시 특별법 선도지구 지정에 대한 희망만으로 투자에 나서기보다는 현실적인 사업성과 실현 가능성을 면밀히 따져보고 진입해야 할 것이다. 이러한 접근이 향후 성공적인 투자로 이어질 가능성을 높일 수 있다.
결론
2025년은 지방 노후계획도시의 정비사업이 본격적으로 진행되는 해로, 해운대와 같은 주요 도시의 재건축 가능성에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 최근 1기 신도시와 중층 재건축 사례에서 드러난 갈등과 한계는 해운대 그린시티 재건축이 직면할 도전 과제를 보여준다.
국토교통부와 관련 지원기구들은 정비사업의 실효성을 높이기 위해 투명한 공사비 산정과 주민 참여 확대, 효율적인 계획 수립을 통해 문제를 해결해야 한다. 만약 해운대 그린시티가 성공적으로 재건축된다면, 이는 부산을 넘어 전국적인 노후계획도시 정비사업의 모범 사례로 자리 잡을 가능성이 크다.
앞으로의 과정에서 주민들의 의견을 충분히 반영하고, 체계적인 접근이 이루어져야 할 것이다. 성공적인 정비사업은 지역 발전에 큰 기여를 할 수 있기 때문이다.
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