지방 아파트 미분양 12년 만에 최대, 대책이 있나?
최근 지방 아파트 시장이 심각한 미분양 문제에 직면하고 있다. 건설 현장에서는 원자재와 시공비의 상승으로 인해 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되고 있으며, 이로 인해 소비자들의 부담이 커지고 있다.
더욱이 미국 트럼프 2기 정부의 관세 정책과 환율 문제는 개선될 기미가 보이지 않아 수입 물가 역시 계속해서 부담을 주고 있다. 이러한 악조건 속에서 미분양 해소를 위한 방안으로 할인분양 외에는 효과적인 대책이 없는 실정으로, 시장의 우려가 점점 커지고 있다.
정부는 지방 미분양 문제로 인해 내수 경기가 악화되는 상황을 해결하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 유예와 취득세 감면 등의 방안을 검토하고 있다. 그러나 업계에서는 이러한 조치들이 실질적인 효과를 기대하기 어렵다는 비판이 계속되고 있으며, 금융 부담과 금리 인상 기조가 겹쳐 시장 회복이 쉽지 않다는 의견이 주를 이루고 있다.
실제로 지난해 말에는 전국 미분양 물량이 7만 가구를 넘어서며 2012년 이후 최악의 상황을 기록했다. 이로 인해 건설업계의 불안감은 더욱 커지고 있다.
2025년 지방 부동산 시장 전망은 전반적으로 약보합세를 예상하고 있어, 향후 시장의 움직임에 대한 우려가 여전히 남아 있는 상황이다.
지방 아파트 미분양 사태, 왜 악화되었나
지방 주택시장이 어려운 상황에 처한 이유는 여러 가지가 있다.
우선, 공사비 상승이 분양가 상승으로 이어졌다. 코로나19로 인해 원자재 가격이 급등하면서 시공사들은 비용 부담을 소비자에게 전가할 수밖에 없었다. 이로 인해 주변 시세보다 높아진 분양가는 소비자들의 구매 심리를 크게 위축시켰다.
또한, 고금리 기조와 불확실한 관세 정책이 더해지면서 사람들은 “지금은 집을 살 때가 아니다”라는 판단을 내리게 되었다. 이와 함께 지방 경기 침체가 장기화되면서 인구 유출이 가속화되고, 이는 아파트 수요 감소라는 악순환을 초래하고 있다.
부산시의 미분양 현황은 2024년 7월 기준으로 아래 포스팅에서 확인할 수 있다.
정부가 내놓은 해소 방안은
정부는 악성 미분양, 즉 준공 후 미분양 문제를 해결하기 위해 다양한 지원책을 검토하고 있다. 먼저, 7월부터 시행될 3단계 스트레스 DSR 규제를 지방에서 유예하거나 완화하는 방안을 모색하고 있으며, 미분양 매입자에게는 일부 세제 혜택을 추가로 제공할 계획이다.
업계에서는 취득세 중과 배제, 한시적 50% 감면, 그리고 일정 기간 내 양도 시 양도세 전액 면제와 같은 적극적인 대책을 요구하고 있지만, 이러한 조치들이 시장 수요를 실질적으로 증가시킬 수 있을지는 불확실하다.
또한, SOC(사회간접자본) 예산을 확대하고 공사비를 정상화하는 방안을 통해 건설업계 전반을 지원하는 방안도 논의되고 있는 것으로 알려졌다. 이러한 다양한 노력이 실제로 미분양 문제 해결에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을지 주목된다.
정부 대책이 효과 없는 이유
지방 아파트의 미분양 상태가 12년 만에 최악에 이른 것은 경제 전반의 침체가 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 금리가 상승하면 대출에 대한 부담이 커지는데, DSR 규제가 완화되더라도 주택 구매 의향이 급격히 증가하기는 어려운 상황이다.
또한, 분양가는 이미 상당히 높아진 상태로, 할인 분양이 아니면 매수자들이 쉽게 계약을 체결하기 힘든 현실이다. 한정된 취득세 감면이나 세제 지원이 미분양 문제를 해결하는 데 효과적이지 않으며, 트럼프 2기 관세 정책이나 환율 변화로 인한 수입 물가 역시 개선될 기미가 보이지 않는다. 이러한 요인들로 인해 전반적인 건설 비용 부담이 쉽게 줄어들 것 같지 않다.
결과적으로, 현재의 경제 상황은 지방 아파트 시장에 부정적인 영향을 미치고 있으며, 향후 회복이 쉽지 않을 것으로 예상된다.
가장 강력한 요인은 문재인 정부와 민주당 시절에 만들어진 강력한 규제이다. 특히 취득세 중과와 양도세, 종합부동산세의 규제 강화는 부동산 투기 자본의 유입을 억제하는 큰 역할을 하고 있다.
결론적으로 현재 제시된 대책들은 시장의 근본적인 논리를 건드리지 못하고 있어 미분양 사태를 완전히 해결하기 쉽지 않아 보인다.
가장 필요한 대책은 주택 수나 가격, 취득 시점에 관계없이 취득세를 전면적으로 1%로 적용하고, 보유 기간에 관계없이 양도세의 기본 세율을 적용하는 것이다. 이러한 변화가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
결론
지방 아파트의 미분양 사태는 여러 요인이 복합적으로 작용하여 발생하고 있다. 원자재와 시공비의 상승, 코로나19 이후 금리 인상, 그리고 이전 정부의 규제들이 장기적인 지방 경기 침체와 맞물리면서 이 문제가 심화되었다.
트럼프 2기 정부의 대외적 변수로 인해 경제 상황에 대한 부정적인 전망이 이어지고 있으며, 정부가 제안하는 다양한 금융 및 세제 지원 방안은 단기적으로 일부 도움이 될 수 있지만, 근본적인 수요 회복이나 경제 상황 개선이 없이는 큰 효과를 기대하기 어렵다.
이에 따라 건설사들은 분양가 인하, 즉 할인분양과 같은 강력한 자구책을 모색해야 한다. 정부 또한 SOC(사회간접자본) 투자 확대와 지역 맞춤형 경제 활성화 정책을 병행하여 장기적인 부동산 경기 회복을 위해 노력해야 할 것이다. 이러한 종합적인 대책이 필요하다.
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