다대 마린시티 개발사업 위기: 새마을금고 2000억 PF 부실 우려와 관련 기업 동향
부산 사하구 다대동의 옛 한진중공업 부지 개발 사업인 다대 마린시티가 위기를 맞고 있다. 시행사의 브리지론 이자 연체로 인해 경공매에 넘어갈 가능성이 커졌다. 이 프로젝트는 새마을금고중앙회와 90개 전국 새마을금고가 2000억 원을 대출한 사업으로, 부실화될 경우 새마을금고는 1000억 원 이상의 손실을 입게 된다.
부산의 부동산 시장에 미치는 영향이 우려되는 상황이다. 앞으로의 경과를 주의 깊게 살펴봐야 할 때이다.
대주단의 브리지론 만기 연장 불허
최근 금융권과 부산 지역의 부동산 시장에서 주목할 만한 소식이 전해졌다. 다대 마린시티의 PF 대주단은 시행사에 대해 브리지론 만기 연장을 불허하기로 결정했다. 이는 시행사가 거의 1년간 브리지론 이자를 연체하고 있으며, 그 금액이 수백억 원에 이르기 때문이다.
PF 대주단은 시행사의 원리금 상환이 지속적으로 지연되고 있어 사업 진행이 어려워졌다고 판단했다. 이로 인해 만기 연장을 허용하지 않기로 한 것이다. 더욱이 금융 당국은 지난 5월 상호금융권의 PF 모범규준을 개정하여, 연체가 6개월을 초과할 경우 경매를 즉시 실행하도록 엄격한 기준을 마련했다.
이러한 배경 속에서 다대 마린시티는 경매 대상이 될 가능성이 높아 보인다. 특히 브리지론 금리가 연 8.1%에서 11%에 이르러, 시행사는 이미 수백억 원의 이자를 연체하고 있는 상태이다. 이와 같은 상황은 앞으로 부산 지역의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.
지난 1월, 다대 마린시티 관련 포스팅에서 브리지론을 통한 자금 조달 가능성에 대해 언급한 바 있다. 현재 부동산 경기 하락으로 인해 건설사와 금융회사들이 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 및 대출에 소극적이기 때문이다.
HSD는 새마을금고에서 2000억원, 하나증권, 교보증권, BNK투자증권을 통해 1400억원, 제일건설로부터 300억원 등 총 3700억원을 브릿지론 형태로 대출받았다. 이는 HSD가 현재 금융 환경에서 조달한 중요한 자금으로, 2023년 이자로 400억원을 납부할 예정이라고 한다.
또한, HSD 측은 대주단과의 협의를 통해 마린시티 브릿지론의 만기를 2024년 2월까지 10개월 연장한 것으로 확인됐다. 이러한 상황은 부동산 시장의 불확실성이 여전히 존재함을 보여준다. 앞으로의 시장 동향이 주목된다.
본PF 전환 추진과 자금 조달 난항
H사는 대형 건설사와 업무협약(MOU)을 체결하고 오는 10월 본PF 전환을 추진할 계획이다. 그러나 지난해 자금 조달에서 어려움을 겪으면서 갈등이 발생했던 경험이 있다. 일부 대주단은 H사의 자금 조달에 어려움을 느끼고 브리지론 만기 연장을 불허하며 투자금 회수를 통보했다.
이에 H사와 대주단은 협상을 통해 이자 비용 400억 원을 조달하는 조건으로 브리지론 만기를 4월로 연장하기로 합의하였다. 그러나 이후 추가로 조달한 자금이 소진되면서 H사의 이자 연체는 다시 시작되었다. 이러한 상황은 H사의 향후 자금 조달에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
최근 사하구 다대동에서 진행 중인 다대마린시티 주택건설사업에 변화가 생겼다. 시행사는 지난해 4월 사업계획 승인을 얻으며 사업을 순항하는 듯했으나, 최근 브릿지론 만기 연장이 불허되면서 진행에 차질이 발생했다. 원래 계획대로라면, 곧 1군 대기업 건설사의 PF 보증과 책임 준공 협약을 통해 사업을 이어갈 예정이었다.
H사가 브리지론 만기 연장을 받기 위해서는 외부 전문 기관의 평가를 바탕으로 대주단의 75% 이상의 동의를 얻어야 한다. 그러나 새마을금고중앙회가 만기 연장을 불허하기로 결정하면서 대주단의 동의를 받기가 어려운 상황이다. 이로 인해 사업의 향후 방향에 대한 우려가 커지고 있다.
더욱이 금융 당국은 사업성이 부족한 PF 사업장에 대해 조기 구조조정 계획을 제출하라고 금융사에 압박을 가하고 있다. 이러한 상황은 다대마린시티 사업의 미래에 불확실성을 더하고 있으며, 업계의 이목이 집중되고 있다. 앞으로의 전개가 주목된다.
부실 우려와 새마을금고의 충당금 부담
다대 마린시티가 경공매로 넘어갈 경우, 전국 90곳의 새마을금고는 상당한 타격을 받을 것으로 예상된다. PF 사업장에서 부실 우려로 분류된 사업장은 대출금의 75%를 충당금으로 쌓아야 하므로, 새마을금고는 약 1500억 원의 충당금을 마련해야 할 가능성이 높다. 이러한 상황은 사업 규모가 크기 때문에 경공매를 통해 다른 사업자가 나설 가능성에 의문을 불러일으키고 있다.
현재 이 부지에서는 지상 최고 48층, 11개 동, 3095가구 규모의 아파트와 함께 지상 공원, 초등학교, 지하 주차장 등이 포함된 '미니신도시급' 사업이 진행 중이다. 이러한 대규모 개발 프로젝트가 원활하게 진행되지 않을 경우 지역 경제에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
부산 지역에서는 H사의 사업 진행 능력에 대한 의구심이 커지고 있다. H사는 일가족이 운영하는 골프장 및 리조트 개발업체가 설립한 특수목적법인(SPC)으로, 지분도 일가족이 100% 보유하고 있다. 부산시의회에서는 H사의 사업 능력 검증이 부족하다는 지적이 이어지고 있으며, 지역 정가 관계자들은 부산시가 검증되지 않은 민간 개발업체에 의존하고 있다고 비판하고 있다.
이러한 점을 고려했을 때, 다대 마린시티와 H사의 사업 진행 상황은 향후 부산 지역 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 투자를 고려하는 이들에게는 신중한 접근이 필요하다는 점을 강조하고 싶다.
결론
다대 마린시티 개발사업의 위기는 부산 지역 경제와 금융권에 심각한 영향을 미칠 수 있다. 특히 새마을금고는 막대한 충당금 부담을 겪을 가능성이 커, 이번 사태의 해결 여부가 중요한 관심사로 떠오르고 있다. 향후 개발사업의 진행 방향과 자금 조달 상황이 이 위기를 어떻게 극복할지 귀추가 주목된다.
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